¿Qué clases de independización existen?

1. Por subdivisión 

Este proceso consiste en la división de un terreno o propiedad en dos o más partes. Es importante señalar que en este caso los inmuebles resultantes no se vinculan entre sí. En otras palabras, cada uno tiene un ingreso directo desde el exterior como lotes independientes.

2. De régimen de propiedad horizontal 

Este procedimiento consiste en la división de una edificación nueva, ubicada sobre un terreno, en una o más propiedades resultantes de los distintos pisos, por ejemplo, los proyectos inmobiliarios que son edificios y cuentan con departamentos, estacionamientos y depósitos. En este caso, se emiten varias partidas independientes, pero se encuentran bajo un régimen en el que los propietarios son dueños de sus inmuebles y de las áreas comunes del edificio. 

Asimismo, se debe inscribir un reglamento interno y establecer una junta de propietarios con el objetivo de tomar decisiones sobre las áreas comunes (por ejemplo, el lobby, los pasillos y el ingreso). Esta modalidad es la más común, ya que se da en todos los proyectos inmobiliarios de estreno. 

¿Cuáles son los beneficios de independizar un inmueble?

Independizar un inmueble es conveniente por las siguientes razones:

1. Favorece los trámites individuales que se desee hacer sobre cada uno de ellos, dado que obtienes una partida exclusiva para cada uno de los inmuebles.
2. Puedes inscribir la propiedad a tu favor o transferir la propiedad a un tercero.
3. Puedes obtener préstamos (como el crédito hipotecario) otorgando como garantía hipotecaria el área que has independizado.
4. En caso se independice una casa, puedes vender cada piso independizado y obtener ingresos adicionales.
5. Tienes la opción de transferir a favor de tus herederos un espacio físico determinado y evitar problemas familiares en el futuro.
6. Favorece la instalación de servicios básicos independientes, ya que cada uno tendrá un medidor propio de luz o agua, por lo que pagarás únicamente lo que consumes. 

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¿Cuáles son los requisitos que solicita la SUNARP para independizar un inmueble?

En el caso de los edificios de estreno, la inmobiliaria se encarga de realizar este trámite y los compradores sólo deben inscribir a su nombre las partidas independizadas de sus inmuebles. A continuación, te mostramos los requisitos que debes cumplir para independizar un bien en caso desees realizarlo sobre tu propiedad. Según la página web de la SUNARP, son los siguientes:

1. Solicitud de inscripción de título (formulario de distribución gratuita) llenado y firmado.
2. Resolución municipal, formulario único de habilitación urbana (FUHU), plano municipal de subdivisión y memoria descriptiva sellados y visados, donde se precise el área, linderos y medidas perimétricas de cada uno de los predios resultantes.
3. Planos y código de referencia catastral de los predios resultantes emitido por la municipalidad respectiva. Si la municipalidad no cuenta con catastro implementado, presentar constancia negativa de catastro.
4. Documento privado con firmas certificadas por un notario en el que conste el consentimiento de los copropietarios que no hubieran intervenido en el trámite de subdivisión, en caso de copropiedad.
5. Pago de derechos registrales.

¿Cuál es el procedimiento para independizar un proyecto inmobiliario?

Para realizar este trámite, la inmobiliaria debe contar ya con la Conformidad de obra y la Declaratoria de Fábrica del edificio, sin estos trámites culminados previamente, la inmobiliaria no podrá independizar el terreno donde se construyó el edificio. Por ello, este trámite siempre será posterior a la culminación de la construcción del proyecto.

Luego de ello, la inmobiliaria realizará el trámite en la Superintendencia Nacional de Registros Públicos (Sunarp) y en la Municipalidad del distrito donde se encuentre ubicado el proyecto. Para lo cual deberá inscribirse el Reglamento Interno, que será un modelo genérico en el que solo figuren las áreas privadas de cada inmueble y las áreas comunes. Luego de la independización, los propietarios pueden acordar cuáles serán sus normas de convivencia y elegir a su junta directiva para inscribirla en registros públicos.

Cuando se lleve a cabo la independización, la partida electrónica del terreno donde se construyó el proyecto se subdivide en la cantidad de inmuebles que tiene el edificio. Y estas nuevas partidas electrónicas corresponden a todos los departamentos, estacionamientos y depósitos que tenga el proyecto. 

La primera inscripción se realiza a nombre del titular del predio o terreno matriz, en otras palabras, las partidas salen todas a nombre de la inmobiliaria y con las cargas e hipotecas que haya tenido el terreno. Si el proyecto se desarrolló con un financiamiento promotor de un banco sponsor, entonces el terreno estará hipotecado a favor de ese banco. 

Una vez culminada la independización, ya se pueden inscribir las transferencias de los bienes, lo que consiste en que cada propietario ponga a su nombre sus inmuebles. 

¿Cómo realizar la inscripción de los inmuebles a tu nombre?

La inscripción es usualmente un trámite que realiza la parte interesada en contar con el título, en otras palabras, el comprador del bien. El proceso depende de cuál sea la forma de pago con el que hayas adquirido tu departamento. 

Si compraste con crédito hipotecario, la entidad financiera se encargará de realizar la gestión por ti, el funcionario del banco enviará toda la información a notaría para que se suscriba la escritura pública y solo te enviará el costo de tus gastos notariales y registrales.

Si compraste tu departamento al contado con fondos propios, deberás aproximarte a la notaría de tu elección con la documentación de tus inmuebles para elevar la compraventa a escritura pública.

El notario se encargará de presentar a Sunarp el título y Sunarp inscribirá cada inmueble a tu nombre. Y, en caso hayas comprado con el banco, también inscribirá la hipoteca de tu crédito. Posteriormente, la inmobiliaria podrá realizar la gestión para levantar la hipoteca del financiamiento promotor del terreno.

Hasta este punto, te hemos mostrado los pasos para independizar un inmueble de estreno. Para evitar cometer errores, asegúrate de cumplir con todos los requisitos que solicita la Sunarp para la independización de tu propiedad. Y, si has adquirido un departamento nuevo, asegúrate de que la inmobiliaria realice la gestión debidamente. ¡Esperamos que esta información te haya resultado útil e interesante!

En Aurora, contamos con más de 30 proyectos independizados y de estreno. Asimismo te brindamos la orientación antes, durante y después de tu compra para estar informado de los procesos que debes realizar al adquirir un departamento de estreno. Si tienes alguna consulta, comunícate con nosotros a través de nuestro formulario de contacto.