Si estás explorando departamentos en venta en Miraflores, seguro que lo primero que miras es el precio. Es lógico: es la cifra más visible, la que resalta en los anuncios. Sin embargo, ese valor no refleja el monto total que terminarás pagando.

En el camino surgen otros desembolsos que quizá no se mencionen desde el inicio, pero que son obligatorios o inevitables. ¿No tienes claro cuáles son? Tranquilo, ¡esta lista es para ti! Sigue leyendo y descubre los gastos adicionales al comprar un departamento.

1. Gastos notariales y registrales

Para que el departamento sea oficialmente tuyo, es necesario que la compraventa quede formalizada ante una notaría y luego inscrita en los Registros Públicos. Ambos procesos tienen sus propios costos y varían en función del precio del inmueble, de la notaría elegida y de si existe financiamiento de por medio.

Los gastos notariales cubren la redacción de la minuta, la elaboración de la escritura pública y la legalización de documentos. Por su parte, los gastos registrales corresponden a los trámites de inscripción en la SUNARP. En total, este paso puede costarte entre S/ 600 y S/ 3,000, dependiendo de los factores mencionados.

Algunas inmobiliarias los cubren como parte de una promoción, pero no siempre es así. Por eso, para prepararte financieramente, confirma si estos gastos adicionales por la compra del inmueble están incluidos o si deberás asumirlos aparte.

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2. Impuesto de alcabala

Si estás pensando en comprar un departamento usado, no puedes pasar por alto este tributo. La alcabala se paga una sola vez, y equivale al 3% del valor de la compraventa, pero con una deducción importante: no se aplica sobre las primeras 10 UIT.

La UIT para 2025 es de S/ 5,350, por lo que se descuentan S/ 53,500. Es decir, si compras una propiedad de S/ 300,000, solo se calcula el 3% sobre S/ 246,500. Este impuesto lo paga el comprador y no es negociable, a menos que adquieras una vivienda nueva directamente de una inmobiliaria, en cuyo caso no corresponde.

3. Tasación del inmueble

¿Planeas financiar tu nuevo hogar con un crédito hipotecario? De ser así, el banco necesitará hacer una tasación del inmueble para verificar su valor real. Este análisis no solo le sirve al banco para reducir riesgos, sino que también es útil para ti, porque te confirma que no estás pagando de más.

El costo de la tasación suele estar entre S/ 300 y S/ 700, aunque en algunos casos puede superar esa cifra si el departamento se ubica en una zona exclusiva o tiene características particulares. Algunas entidades financieras te ofrecen este servicio como parte del proceso de evaluación crediticia, pero en otras debes cubrirlo tú.

4. Costos relacionados con el crédito hipotecario

Además de la tasación, hay otros costos relacionados con el crédito hipotecario que debes asumir, como:

• Comisión por evaluación crediticia: Es el costo por revisar tu perfil financiero. El monto y las condiciones varían según el banco, por lo que te recomendamos consultar directamente con la entidad para conocer el detalle exacto.
• Cuota inicial: La mayoría de las entidades financieras te solicitarán un pago inicial, que suele representar entre el 10% y el 20% del valor total del inmueble.
• Gastos de formalización del crédito: Incluyen la redacción de contratos, el registro de la hipoteca y otros trámites notariales.
• Seguros obligatorios: Algunos bancos exigirán un seguro de desgravamen, que cubre la deuda en caso fallezcas, y un seguro contra incendios o daños al inmueble. Ambos se pagan mensualmente como parte de la cuota del préstamo.

Aunque estos cargos no parecen muy altos por separado, en conjunto pueden sumar varios miles de soles a lo largo del tiempo, así que es mejor tenerlos en cuenta desde el principio.

5. Verificación legal del inmueble

Antes de firmar el contrato, es crucial asegurarte de que la propiedad esté libre de deudas, embargos, hipotecas no registradas u otros problemas legales. Para eso, puedes solicitar en la SUNARP una copia literal de la partida registral.

El documento cuesta alrededor de S/ 14 por las dos primeras páginas, y S/ 7 por cada adicional. Si bien este gasto para comprar un departamento no es elevado, es fundamental porque te garantiza que estás haciendo una compra segura y sin riesgos.

En casos más complejos, conviene contratar a un abogado especializado que revise la documentación completa. Sus honorarios pueden variar, pero ofrece tranquilidad durante todo el proceso.

6. Impuestos municipales

Por supuesto, no podemos dejar de lado los costos después de adquirir un inmueble. Una vez que el bien esté a tu nombre, tendrás que asumir el impuesto predial cada año, un tributo que la municipalidad calcula según el valor del terreno y la construcción.

También están los arbitrios, que se pagan todos los meses y cubren servicios como recolección de basura, mantenimiento de parques y serenazgo. A pesar de que estos cargos no representan un monto elevado, son un gasto fijo que deberás afrontar mientras seas propietario.

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7. Mantenimiento mensual y cuotas extraordinarias

Vivir en un edificio implica responsabilidades compartidas. Todos los propietarios deben cubrir los gastos comunes: limpieza, seguridad, luz de pasadizos, mantenimiento del ascensor, jardinería y más. Este pago mensual varía bastante, pero en Lima suele estar entre S/ 350 y S/ 800, dependiendo de los servicios y el tamaño del condominio.

Además, pueden surgir cuotas extraordinarias cuando se necesitan mejoras importantes, como pintar la fachada, renovar bombas de agua o reparar filtraciones. ¡Asegúrate de contemplar esto en tu presupuesto!

Hasta aquí hemos analizado el verdadero costo de adquirir un departamento. Como ves, esta decisión no se limita al valor de venta que aparece en el anuncio, sino que involucra una serie de compromisos que asumirás durante y después de convertirte en propietario. Ten en cuenta cada uno de ellos y organízate para que todo el proceso sea exitoso y sin contratiempos.

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