Invertir en departamentos para alquilar es un gran punto de partida para los inversionistas inmobiliarios. Este es uno de los negocios más rentables que existen porque, además de ofrecer flujo de efectivo, genera valor a nuestro patrimonio personal. Si bien es un método lucrativo, hay mucho que saber antes de invertir en propiedades de alquiler. Esta guía completa te enseñará lo que implica comprar un departamento para luego alquilarlo.
¿Qué es un departamento de alquiler?
Un departamento de alquiler es una propiedad comercial que se renta a un inquilino por un periodo de tiempo. Existen alquileres a corto plazo, como los vacacionales, y a largo plazo, aquellos de 1, 3 o más años de duración.
La mayoría de inversionistas compra departamentos de alquiler con el objetivo de generar un flujo de liquidez positivo: ganar más ingresos cada mes. No todos los alquileres tienen un flujo de caja positivo al principio, pero conseguirlo es una meta común en la inversión inmobiliaria.
Adquirir una propiedad para luego alquilarla requiere de tiempo, dedicación y compromiso. Por ello, existen empresas que se encargan de todo este proceso y alivianan la carga que implica iniciar en la inversión de inmuebles. Algunas de ellas son Urbania, Airbnb, Expedia, entre otras.
¿Crees que realizar este tipo de inversión inmobiliaria será una buena idea para ti? Sigue leyendo para saber dónde comenzar y cómo prepararte para tener éxito.
1. Determina en qué quieres invertir y en dónde
Los departamentos flat o de un solo piso son una manera de invertir, pero no son la única opción. Puedes ser dueño de un dúplex o, incluso, de un penthouse. Además, decide si te gustaría dedicarte al alquiler de propiedades vacacionales o de largo plazo.
No importa el tipo de inmueble que escojas, es fundamental saber qué características de esa propiedad están en demanda. Esto incluye el tamaño del departamento, el número de habitaciones y baños o posibles áreas comunes como una piscina o área de parrillas.
Descubre si hay sobresaturación o desabastecimiento de un tipo específico de propiedad. Por ejemplo, puedes encontrar una zona que tiene muchos departamentos de un solo dormitorio y pocos con dos disponibles para alquilar.
La ubicación del inmueble a adquirir es uno de los factores más importantes. Existen distritos que cuentan con una revaloración continua, debido a su ubicación céntrica y equipamiento urbano que los hacen más demandados, como el caso de Miraflores.
Asegúrate de saber lo que estás buscando en un departamento de alquiler, incluyendo:
- Ubicación
- Metros cuadrados
- Número de habitaciones y baños
- Tipo de propiedad (p. ej., flats, dúplex, penthouse, etc.)
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2. Analiza la propiedad de alquiler y haz las cuentas
Averiguar el flujo de efectivo neto para una propiedad de alquiler es fundamental. Esto quiere decir, los ingresos por alquiler menos los gastos y los pagos de la hipoteca. Este cálculo es muy importante si tu meta es tener un flujo de caja positivo.
Para calcularlo, en primer lugar, determina lo que podrás recabar al cobrar el alquiler. Ten en cuenta la ubicación, el tamaño y el tipo de inmueble. Siempre verifica que los alquileres comparables se encuentren en una condición similar que tu propiedad.
Luego de determinar el mercado de alquiler para la propiedad, identifica la tasa media de vacantes para tu mercado específico según el tipo de propiedad que estás comprando. Utiliza datos censales o una herramienta de datos relativos a bienes inmuebles para conseguir esta información.
Luego, identifica todos los costos asociados con la propiedad, los cuales pueden ser:
- Impuestos
- Seguro de propiedad
- Servicios (agua, electricidad o gas)
- Mantenimiento
Saber cómo calcular el valor de alquiler de un inmueble es, apenas, uno de los primeros pasos que deberás seguir para poner en renta una propiedad, luego es conseguir el inquilino. Este paso puede encargarse a una empresa con una mayor experiencia en la administración de inmuebles de alquiler.
3. Escoge un inquilino
Luego de haber encontrado el inmueble, debes escoger un inquilino. Evaluar los inquilinos puede hacer la diferencia entre un arrendatario confiable que mantenga la propiedad y pague a tiempo el alquiler o uno que se demore en pagar cada mes o deje en mal estado la propiedad al desocuparla.
En caso delegues esa función a una empresa, deberás asegurarte de que esta tenga un proceso de evaluación consistente para cada inquilino. Este debe responder las preguntas que se le realizarán y entender las reglas de una vivienda equitativa. Si bien depende de ti determinar tus requerimientos, existen algunas normas comunes en la industria de propiedades para alquilar:
- Ingresos que cumplan y excedan el precio del alquiler, estos pueden verificarse a través de boletas de pagos, estados de cuentas bancarias o declaración de impuestos
- Historial laboral con un trabajo actual y estable
- Arrendadores anteriores que confirmen el historial de alquiler previo y cumplimiento (plataformas como Airbnb te brindan la calificación del inquilino)
Esta empresa puede encargarse integralmente de todo el proceso, desde la búsqueda del inquilino hasta la atención completa a este arrendatario, lo cual incluye la publicación del anuncio publicitario de la propiedad, implementación de mobiliario, limpieza y mantenimiento del inmueble.
Todo ello tiene el objetivo de simplificar tus obligaciones y, a su vez, ayudarte en las negociaciones y rentabilidad de tu propiedad.
Consideraciones para tu contrato de alquiler
Un contrato de alquiler es un acuerdo entre el arrendatario y el arrendador que indica las responsabilidades de cada parte. Este suele incluir lo siguiente:
- Fechas de vencimiento del alquiler y cargos por pagos atrasados
- Monto de garantía
- Estado en el que se encuentra el inmueble
- Inventario en caso cuente con mobiliario y equipamiento
- Normas sobre la modificación de la propiedad
- Otras normas y regulaciones que el arrendatario debe saber
Los contratos de alquiler pueden ser tanto de 2 páginas como de 20. Si bien existen muchos formatos que se pueden descargar en internet, lo recomendable es que un abogado lo revise o diseñe para ti.
Ahora, ya sabes cómo comenzar a invertir en departamentos y cómo evaluar paso a paso a la empresa a contratar si deseas tercerizar estos procesos. Sigue todas las recomendaciones para comenzar a generar más ingresos.
Recuerda que cuando te conviertes en un arrendador, estás llevando a cabo un pequeño negocio con responsabilidades legales importantes. ¡Esperamos que estos tips te hayan resultado útiles!
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