Si estás pensando en comprar un departamento en Miraflores o en cualquier otro distrito de Lima, debes saber que la adquisición no termina con la firma de la escritura pública. A partir del 1 de enero del año siguiente, pasarás a ser contribuyente del impuesto predial, un tributo anual que grava el valor de tu inmueble y que administra la municipalidad de tu distrito. 

Saber cómo calcular el impuesto predial antes de firmar te permitirá planificar tu presupuesto sin sorpresas. En este artículo, encontrarás ejemplos con cifras reales, las exoneraciones vigentes y todo lo necesario para cumplir con esta obligación sin contratiempos.

¿Qué es el impuesto predial?

El impuesto predial es un tributo anual que grava el valor de los predios urbanos y rústicos en base a su autovalúo. Su recaudación y fiscalización corresponde a la municipalidad distrital donde se ubica el inmueble, según el Decreto Legislativo 776 – Ley de Tributación Municipal.

Se entiende por predio toda propiedad inmobiliaria fija: terrenos, edificaciones, departamentos, oficinas, estacionamientos, depósitos e instalaciones permanentes que no puedan separarse del bien sin alterarlo.

El autovalúo se obtiene aplicando los aranceles y precios unitarios que aprueba el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (MVCS) cada año. Surge de la suma de tres componentes:

– Valor de las edificaciones, según características del inmueble y tablas de depreciación por antigüedad y estado de conservación.

– Valor de las instalaciones fijas, valorizadas conforme al Reglamento Nacional de Tasaciones.

– Valor del terreno, según planos básicos arancelarios oficiales.

Si tienes más de un predio en el mismo distrito, el cálculo se realiza sobre la suma total. Si están en distritos distintos, cada municipalidad calcula por separado.

¿Quiénes están obligados a pagar?

Son contribuyentes del impuesto predial las personas naturales o jurídicas que al 1 de enero de cada año sean propietarias de predios gravados, sin importar si los habitan o no, ni el estado del inmueble (terreno vacío, en construcción o terminado).

Al transferir un inmueble, el comprador asume la condición de contribuyente a partir del 1 de enero del año siguiente a la adquisición. Si hay copropietarios, cada uno debe informar a la municipalidad la parte proporcional que le corresponde.

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¿Cómo se calcula el impuesto predial?: escala y ejemplos

Si alguna vez te has preguntado cuánto se paga de impuesto predial según el valor de tu inmueble, la respuesta está en una escala progresiva acumulativa que se aplica al autovalúo total. Con la UIT 2026 fijada en S/ 5,500, los tramos son:

El monto mínimo es el equivalente al 0.6% de la UIT (S/ 33 en 2026).

Ejemplo 1 — autovalúo de S/ 120,000:

– Tramo 1: S/ 82,500 × 0.2% = S/ 165

– Tramo 2: S/ 37,500 × 0.6% = S/ 225

– Total: S/ 390 anuales

Ejemplo 2 — autovalúo de S/ 250,000:

– Tramo 1: S/ 82,500 × 0.2% = S/ 165

– Tramo 2: S/ 167,500 × 0.6% = S/ 1,005

– Total: S/ 1,170 anuales

¿Cuándo y cómo se paga el impuesto predial?

Para pagar el impuesto predial existen dos modalidades:

– Al contado: hasta el último día hábil de febrero.

– En cuatro cuotas: la primera en febrero, y las siguientes hasta el último día hábil de mayo, agosto y noviembre. Las cuotas segunda a cuarta se reajustan según la variación del Índice de Precios al Por Mayor (IPM) publicado por el INEI, por lo que suelen ser ligeramente superiores a la primera.

El pago se realiza en la municipalidad distrital donde está el predio. Los inmuebles del Cercado de Lima pagan en el SAT (Servicio de Administración Tributaria). Varios municipios ofrecen plataformas en línea; revisa el portal de tu distrito para confirmarlo.

Consecuencias de no pagar o no declarar el impuesto predial 

El incumplimiento del impuesto predial genera intereses moratorios desde el día siguiente al vencimiento. Si no declaras la adquisición de un predio dentro del plazo establecido, se aplicará una multa tributaria que oscila entre el 15% y el 100% de la UIT vigente, según la fecha de la infracción, el tipo de declaración y si eres persona natural o jurídica.

La buena noticia es que existe un régimen de gradualidad: si regularizas voluntariamente antes de recibir cualquier notificación de la municipalidad, la multa puede reducirse hasta en un 90%.

Vale precisar que desde noviembre de 2016 (D. Leg. N° 1246), solo el comprador está obligado a presentar la declaración jurada. El vendedor ya no tiene esa obligación formal, aunque sí debe asumir el pago del predial correspondiente al año en que se produjo la transferencia.

Exoneraciones y deducción para pensionistas

Están inafectos al tributo, entre otros: gobiernos central, regional y local; entidades religiosas (templos, conventos, monasterios); universidades y centros educativos; predios reconocidos por la CONADIS; comunidades campesinas y nativas de sierra y selva; y el Cuerpo General de Bomberos.

Si alguna de estas entidades usa el predio para fines lucrativos, pierde la inafectación de forma automática.

Los pensionistas propietarios de un único predio pueden solicitar una deducción de 50 UIT (S/ 275,000 en 2026) sobre el autovalúo, siempre que sus ingresos no superen una UIT mensual. El trámite se realiza en la municipalidad presentando DNI, recibo de pensión y título de propiedad.

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¿Qué ocurre con el predial al comprar o vender?

El predial del año en curso lo paga quien sea propietario al 1 de enero. Si compras en julio, el vendedor asume el tributo de ese año completo. Tú empezarás a pagar desde el 1 de enero del año siguiente, con plazo para declararlo hasta el último día hábil de febrero.

Al vender, debes comunicar la transferencia ante la municipalidad antes del último día hábil del mes siguiente a la operación, presentando la minuta o escritura pública correspondiente.

Como ves, determinar cuánto pagar de tributo predial es más sencillo de lo que parece. Basta con conocer el autovalúo de tu inmueble y aplicar la escala progresiva con la UIT vigente. Lo que sí puede resultar costoso es ignorarlo: multas e intereses moratorios son las consecuencias directas del incumplimiento. 

Tener claridad sobre este tributo es parte esencial de una gestión responsable del patrimonio inmobiliario en Perú.

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