Si estás evaluando departamentos nuevos en Miraflores y ya tienes uno en mente, lo más probable es que la siguiente pregunta sea cómo financiarlo. Ahí entra en juego el qué es un crédito hipotecario: un préstamo a mediano o largo plazo que una entidad financiera te otorga para comprar, construir o remodelar una vivienda, usando el propio inmueble como garantía. 

Entender bien este mecanismo antes de firmar cualquier documento puede ahorrarte tiempo, dinero y más de un dolor de cabeza. ¡Sigue leyendo porque en esta guía te lo explicamos todo! 

¿Cómo funciona el financiamiento hipotecario en Perú?

Cuando solicitas un financiamiento hipotecario, el banco cubre un porcentaje del valor del inmueble y tú aportas el resto como cuota inicial. En Perú, la mayoría de entidades financian entre el 80% y el 90% del precio del departamento, lo que significa que deberías tener lista una cuota inicial de entre el 10% y el 20%.

A partir de ahí, pagas cuotas mensuales que incluyen tres componentes: el capital prestado, los intereses generados y los seguros obligatorios, como el seguro de desgravamen. El plazo de pago puede ir desde los 5 hasta los 25 o 30 años, dependiendo del banco y de tu capacidad de endeudamiento.

Un dato concreto: según el Banco Central de Reserva del Perú (BCRP), los créditos hipotecarios crecieron un 5% en 2024, lo que muestra que cada vez más peruanos están accediendo a este tipo de financiamiento para adquirir una vivienda propia.

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Tasas de interés del préstamo hipotecario: ¿qué esperar en 2026?

Las tasas hipotecarias en Perú han tenido una tendencia a la baja en los últimos años. Según datos del BCRP, la tasa promedio para créditos en soles pasó de 9.1% en 2023 a 8.75% en 2024, con proyecciones de seguir reduciéndose hacia el 7% en los próximos periodos.

Existen dos tipos de tasas que debes conocer:

• – Tasa fija: la cuota mensual no varía durante toda la vida del préstamo. Te da mayor previsibilidad para planificar tus finanzas.
• – Tasa variable: se ajusta periódicamente según el mercado. Puede ser más baja al inicio, pero también puede subir con el tiempo.

La elección entre una y otra depende de tu perfil financiero y de qué tan cómodo te sientes con la variabilidad. Si valoras la estabilidad, la tasa fija suele ser la opción más conveniente.

Requisitos para solicitar un préstamo inmobiliario

Antes de acercarte a cualquier banco, es útil saber qué te van a pedir. Los requisitos más comunes para acceder a un préstamo inmobiliario en Perú son:

• – Edad: ser mayor de 18 años y que el crédito se cancele antes de cumplir los 70.
• – Ingresos: demostrar ingresos mínimos de aproximadamente S/ 1,500 mensuales. Si trabajas de forma dependiente, necesitas al menos 6 meses de antigüedad laboral; si eres independiente, te pedirán declaraciones de impuestos y estados de cuenta.
• – Historial crediticio: contar con un buen comportamiento de pago y no tener deudas en mora registradas en centrales de riesgo como Infocorp.
• – Cuota inicial: entre el 10% y el 20% del valor del inmueble, según la entidad.

Además, el inmueble financiado queda registrado como garantía hipotecaria ante la SUNARP mediante escritura pública, lo que le da validez legal al contrato con el banco.

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Programas del Estado para acceder a un crédito para vivienda

En Perú existen programas del Estado orientados a facilitar el acceso a la vivienda. El más conocido es el Fondo Mivivienda, administrado por Fondo Mivivienda S.A., que va dirigido a personas con ingresos medios y bajos. 

Este fondo permite acceder a condiciones preferenciales de tasa y plazo, y en algunos casos incluye el Bono del Buen Pagador (BBP), un beneficio económico que reduce el monto a financiar.

Si estás en el segmento de vivienda social, también existe el programa Techo Propio, con subsidios directos para quienes califican según sus ingresos.

Estos programas pueden combinarse con un crédito para compra de vivienda convencional ofrecido por bancos como el BBVA, Scotiabank, BCP, entre otros. La clave está en comparar las condiciones de cada entidad: la Tasa de Costo Efectivo Anual (TCEA) es el indicador más completo, ya que incluye intereses, comisiones y seguros.

¿Puedes usar tu AFP o CTS para la cuota inicial?

Sí. En Perú, la normativa vigente contempla el uso de hasta el 25% del fondo de AFP para cubrir la cuota inicial de una adquisición de vivienda. También puedes usar tu CTS como complemento. Estas son herramientas que muchos compradores no aprovechan y que pueden ayudarte a reunir la cuota inicial en menos tiempo.

Consejos antes de firmar tu préstamo hipotecario

Antes de comprometerte con cualquier entidad, revisa estos puntos:

• – Compara la TCEA entre varios bancos, no solo la tasa nominal.
• – Consulta si hay penalidades por prepago, en caso de que quieras cancelar el crédito antes de tiempo.
• – Asegúrate de que tu cuota mensual no supere el 30% de tus ingresos netos, que es el límite recomendado por especialistas financieros.
• – Verifica el estado legal del inmueble en SUNARP antes de firmar cualquier contrato.

Ahora que ya conoces cómo funciona un préstamo para adquisición de vivienda en Perú, estás en mejor posición para evaluar tus opciones con criterio. Elegir bien la entidad financiera, entender las tasas y aprovechar los programas del Estado puede hacer que comprar tu departamento sea un proceso mucho más manejable de lo que parece.

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