Si estás evaluando departamentos en venta en Miraflores, probablemente ya comparaste precios, ubicación, distribución y cercanía al malecón. Sin embargo, existe un factor que influye en la calidad real de tu futura vivienda y que muchos compradores revisan recién cuando reciben las llaves.

Se trata de la memoria de acabados o memoria de calidades, un documento que precisa los materiales, sistemas constructivos y terminaciones considerados para el proyecto. 

Revisarla antes de firmar te da información concreta para contrastar propuestas, identificar diferencias entre edificios y evitar que la decisión dependa únicamente de imágenes referenciales o de un departamento piloto. A continuación, encontrarás siete aspectos que conviene revisar con atención.

1. Pide la memoria de calidades del proyecto

Solicita a la inmobiliaria la memoria descriptiva, el cuadro de acabados y los planos de distribución antes de separar la unidad. Estos documentos deben indicar, con el mayor nivel de detalle posible, el tipo de piso, revestimientos, pintura, carpintería, griferías, aparatos sanitarios, puertas, ventanas y equipamiento fijo.

No te conformes con expresiones generales como “acabado premium” o “materiales de primera”. Pide marcas, modelos, formatos o especificaciones técnicas cuando estén disponibles y pregunta qué ocurriría si algún producto se descontinúa durante la construcción. La empresa debería explicar por escrito bajo qué criterios se realizaría una sustitución y qué nivel de calidad se mantendría.

Indecopi señala que, antes de comprar un inmueble, el consumidor debe recibir información clara sobre sus características, acabados, condiciones sismorresistentes y licencia de construcción. En edificaciones futuras, corresponde solicitar la aprobación municipal del proyecto, el plano de distribución y las características de las terminaciones ofrecidas.

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2. Revisa el sistema estructural y los materiales

Pregunta qué sistema estructural utiliza el edificio, quién elaboró el diseño y qué profesionales son responsables del proyecto. En una edificación multifamiliar pueden emplearse placas, pórticos, muros estructurales o combinaciones definidas por el cálculo correspondiente. Por ello, no conviene concluir que un sistema es mejor que otro sin conocer las características del terreno y del edificio.

Lo relevante es comprobar que el proyecto se haya desarrollado de acuerdo con el Reglamento Nacional de Edificaciones y con la Norma Técnica E.030 Diseño Sismorresistente. Esta norma fue actualizada en abril de 2026 para incorporar criterios más exigentes orientados a reducir riesgos y daños ante movimientos sísmicos. Pregunta, asimismo, por el estudio de suelos y confirma que la obra respete los planos estructurales aprobados.

3. Observa la calidad de los acabados visibles

Durante la visita al piloto o la inspección previa a la entrega, recorre cada ambiente con calma. Revisa que los pisos no presenten piezas sueltas, desniveles notorios o juntas desiguales. Observa que la pintura tenga un acabado uniforme y que los revestimientos estén alineados. Abre puertas, cajones y ventanas para comprobar que funcionen sin rozamientos ni ruidos anormales.

En closets, repisas y muebles fijos, verifica la estabilidad, las uniones, los bordes y los herrajes. En baños y cocina, revisa el sellado alrededor de lavaderos, lavatorios, duchas y tableros, ya que una terminación deficiente puede favorecer el ingreso de humedad.

Toma fotografías y deja cualquier observación por escrito en el acta de entrega, en lugar de confiar en una promesa verbal de reparación. Indecopi recomienda registrar la conformidad o disconformidad con las condiciones recibidas, pues este documento puede servir como medio probatorio ante un reclamo posterior.

4. Verifica las instalaciones eléctricas y sanitarias

Comprueba que el tablero eléctrico esté identificado, que los interruptores y tomacorrientes funcionen y que su distribución corresponda con los planos entregados. Pregunta dónde se encuentran las llaves de corte de agua y revisa el funcionamiento de grifos, duchas e inodoros. La presión debe mantenerse estable durante la prueba y no deberían aparecer filtraciones, olores persistentes ni humedad alrededor de las conexiones.

El Reglamento Nacional de Edificaciones incluye normas específicas para las instalaciones eléctricas interiores y sanitarias. Por ello, aparte de la revisión visual, conviene solicitar los planos de ambas especialidades y conservarlos para futuras reparaciones o remodelaciones.

En un inmueble terminado, Indecopi indica que el comprador debe recibir una copia de los planos de las instalaciones y, cuando corresponda, de los servicios comunes del edificio.

5. Evalúa la infraestructura y las áreas comunes

La calidad del proyecto no termina en la puerta de tu departamento. Recorre pasillos, escaleras, estacionamientos, depósitos, ascensores y áreas compartidas. Observa la iluminación, ventilación, señalización, limpieza y facilidad de circulación. Pregunta qué ambientes se entregarán equipados, cuáles serán sus horarios y cómo se financiará su mantenimiento.

Revisa la ubicación de las rutas de evacuación, las puertas cortafuego, los extintores, las alarmas y los gabinetes contra incendios. La Norma A.130 del Reglamento Nacional de Edificaciones establece requisitos de seguridad aplicables a los edificios e incluye disposiciones para los sistemas de detección y alarma.

No basta con que estos elementos aparezcan en una imagen comercial: deben formar parte del proyecto aprobado y encontrarse operativos al momento de la entrega. Consulta, de igual manera, cuál será el costo estimado de mantenimiento, pues la cantidad de áreas comunes y equipos influirá en la cuota mensual que asumirán los propietarios.

6. Solicita la documentación técnica del proyecto

Pide la licencia de edificación, los planos aprobados y la información registral del terreno. Comprueba que la dirección, el número de pisos, la distribución y las áreas ofrecidas coincidan con la documentación. Cuando el edificio todavía está en construcción, consulta si se han efectuado modificaciones y solicita que te expliquen cuáles fueron aprobadas y cómo afectan a la unidad elegida.

La licencia no constituye una garantía absoluta de que toda la ejecución será perfecta, pero confirma que existe una autorización municipal y un expediente técnico. La Ley 29090 regula los procedimientos para obtener licencias, fiscalizar la ejecución y tramitar la conformidad de obra y la declaratoria de edificación.

Al finalizar el proyecto, pregunta por estos últimos documentos, pues acreditan el cierre formal del proceso constructivo. Verifica, a la vez, la partida registral para confirmar quién es el propietario del terreno y si existen cargas, hipotecas u otras inscripciones relevantes.

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7. Analiza la trayectoria y transparencia de la inmobiliaria

Investiga quién desarrolla, construye y comercializa el proyecto, ya que pueden ser empresas distintas. Revisa edificios entregados, cumplimiento de plazos, atención posventa y claridad contractual. En la plataforma “Mira a quién le compras” de Indecopi puedes consultar si el proveedor registra sanciones firmes relacionadas con el incumplimiento de condiciones, defectos constructivos o falta de información.

Este paso no es una formalidad. Indecopi informó que, entre enero y junio de 2026, el sector de construcción e inmobiliario acumuló 269 sanciones y más de 592 UIT en multas. La entidad recomienda verificar el historial de la empresa, las licencias, las características de la obra y las condiciones incluidas en el contrato.

Comprueba que la fecha de entrega, las penalidades por retraso, el metraje, los acabados y cualquier beneficio ofrecido aparezcan por escrito. El proveedor no puede cambiar unilateralmente las condiciones pactadas sin el consentimiento del comprador.

Como ves, evaluar la calidad de un departamento antes de comprar no exige que seas un experto en construcción, pero sí que hagas preguntas precisas, compares documentos y registres por escrito cualquier compromiso. 

La memoria de calidades es el punto de partida; la licencia, los planos, la revisión de las instalaciones y el historial de la inmobiliaria completan una evaluación más sólida. Así podrás elegir con mayor criterio y reducir el riesgo de encontrar diferencias después de la entrega.

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