Encuentras un departamento en venta bien ubicado, con el precio adecuado y disponible para entrega inmediata. Te das cuenta que es la oportunidad perfecta para invertir y obtener un pronto retorno con una venta futura, pero al no saber cómo comprar un departamento, descubres que el inmueble todavía no se encuentra independizado y las preguntas comienzan a aparecer en tu cabeza. Si la obra ya está terminada, ¿por qué el departamento todavía no está independizado?
Al culminar un proyecto, la primera tarea de una inmobiliaria es solicitar la Conformidad de Obra, que es un procedimiento mediante el cual el municipio realiza una inspección detallada de la obra en el que verificará que lo indicado en la declaratoria de fábrica y en los planos aprobados para el otorgamiento de licencia se hayan cumplido.
¿Qué se puede realizar con la conformidad de obra?
Con este documento, recién se podrá realizar el trámite de inscripción de esta nueva edificación en los Registros Públicos, cuyo visto bueno permite pedir a su vez la declaratoria de fábrica. Solo cuando estos dos trámites han sido aprobados es posible iniciar la independización, trámite bajo el cual un solo terreno matriz es subdividido en decenas (y en algunos casos cientos) de unidades inmobiliarias, por lo que tarda aproximadamente un año.
Pero, aunque el inmueble no se encuentre independizado, desde el momento en que firmas la minuta de compra-venta te conviertes en el propietario legal de este, teniendo la posibilidad de disponer de tu departamento como veas conveniente.
Hay mucho papeleo relacionado con la compra-venta de un departamento. Es por ello, que comprender lo que estás completando y firmando es importante cuando se trata de una de las compras más grandes que probablemente hagas. Sigue leyendo para obtener más información sobre qué es un contrato de compraventa.
¿Qué es un contrato de compra – venta?
Un acuerdo de compra y venta es un documento que se redacta y se firma después de que un comprador y un vendedor acuerden mutuamente el precio y los términos de una transacción de bienes raíces. Las negociaciones pueden ir y venir entre el comprador y el vendedor antes de que ambas partes estén satisfechas. Una vez que ambas partes aprueban los términos y firman el acuerdo de compra, se considera que están “bajo contrato”.
¿Qué se incluye en un contrato de compraventa?
Cada transacción de bienes raíces es diferente, por lo que no todos los acuerdos de compraventa de un departamento tendrán el mismo aspecto. Sin embargo, hay algunos elementos básicos que deben incluirse en cada acuerdo.
1) Precio de compraventa:
Es importante establecer un precio de compraventa acordado por escrito entre el comprador y el vendedor. Ten en cuenta que, en muchos casos, este precio de venta se puede cambiar o negociar incluso después de firmar el contrato.
Estas negociaciones pueden ocurrir en situaciones en las que los problemas podrían hacer que la transacción fracase. Por ejemplo, si una inspección del departamento arroja un problema importante o la tasación resulta baja, el comprador puede tratar de negociar un precio más bajo con el vendedor.
2) Detalles del depósito de garantía:
El dinero de garantía es un pequeño depósito que el comprador deposita para solidificar la seriedad del contrato. También, se conoce como el depósito de buena fe. Este documento describe muchos detalles sobre el dinero de garantía, que incluyen:
- Cuánto dinero de arras debe depositarse.
- Cuándo se debe depositar el dinero de arras.
- Cualquier contingencia que pueda hacer que el comprador reciba la devolución del dinero.
- Cuánto tiempo tiene el comprador para realizar la diligencia debida, como una inspección de la vivienda.
- Quién administra el depósito en garantía (por lo general, un agente de depósito en garantía externo o una compañía de títulos).
3) Fecha de cierre:
El contrato establece la fecha de cierre prevista, que pone en marcha el proceso de venta. Una inspección de la vivienda, una búsqueda de título, una tasación y la suscripción de una hipoteca son todas las cosas que normalmente deben suceder antes de la fecha de cierre. Cuando cierra un departamento, todos estos componentes se unen en una reunión en la oficina de un abogado de bienes raíces o de una compañía de títulos.
4) Contingencias:
Hay muchos tipos de contingencias que se pueden incluir en los contratos de bienes raíces tanto del lado del comprador como del vendedor, y es importante comprender las contingencias que se incluyen en su acuerdo de compra.
Las contingencias son condiciones que deben cumplirse antes de que la venta pueda llevarse a cabo. Estas son algunas de las contingencias más comunes que puedes ver en los contratos de venta de viviendas:
Contingencia de financiación: La venta está supeditada a que el comprador pueda obtener financiación. Esto protege al comprador en caso de que no pueda obtener una hipoteca.
Contingencia de inspección: el comprador puede retractarse de la venta sin penalización si no está satisfecho con la evaluación de la casa por parte de un inspector profesional.
Contingencia de tasación: Esta contingencia establece que la vivienda debe tasarse en un valor igual o superior a lo que el comprador acordó pagar.
Contingencia de venta de vivienda: La compra de vivienda depende de la capacidad del comprador para vender su vivienda actual.
5) Apéndice:
Los apéndices, o cláusulas adicionales, son documentos que se agregan al contrato estándar. Estos contienen solicitudes del comprador al vendedor para mantener la venta en marcha. Algunos ejemplos de un apéndice incluyen un apéndice de inspección séptica si la propiedad tiene un tanque séptico y extensiones de fecha de cierre en caso de que sea necesario cambiar la fecha. Algunos apéndices son opcionales y otros son obligatorios por ley. Trabaja con tu agente o abogado de bienes raíces para determinar cuál debe incluir.
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¿Dónde realizar el trámite de independización de inmuebles?
Para realizar el trámite de independización de inmuebles, debes inscribir la solicitud en la SUNARP, con el objetivo de que tu inmueble cuente con su propia partida, y tenga su propia numeración y nomenclatura. Asimismo, este proceso implica algunos beneficios. A continuación te lo mencionamos:
Beneficios de la independización de inmuebles
- Cada una de las partes independientes podrá facilitar los actos particulares.
- Una partida exclusiva se obtiene cuando independizas una zona o piso.
- A manera de ejemplo, si cuentas con una partida para cada piso, puedes inscribir esta a favor del verdadero propietario; siendo no solo un beneficio económico, sino también, moral.
- Al tener una partida de cada piso, puedes registrarlo a favor del verdadero propietario.
- Puedes obtener préstamos otorgando como garantía hipotecaria la zona que has independizado con una parte independiente.
- Puedes vender el piso independizado y obtener la ganancia con toda libertad.
- Para evitar futuros conflictos familiares, puedes transferir a favor de tus herederos un espacio físico determinado.
- La instalación de servicios básicos como luz, agua; será más fácil.
Requisitos para solicitar a la SUNARP la independización de inmuebles:
- Completar y firmar un formulario de distribución gratuita correctamente para la solicitud de inscripción de título.
- Certificado notarial en donde se indique las características del inmueble o piso que desea independizar; debe incluir también a las zonas comunes.
- En caso de una propiedad compartida, se necesitará un documento con las firmas de cada propietario certificadas por una notaría; en donde se conste su consentimiento con este proceso.
Si decides vender tu propiedad, puedes presentar la escritura pública de la minuta de compraventa, los planos del inmueble, pagos de mantenimiento y servicios a la fecha. En el caso que el trámite de la independización municipal ya esté avanzando puedes incluso presentar el HR y PU del inmueble expedidos por la Municipalidad. Con esta documentación podrás realizar la compra o venta de cualquier tipo de inmueble, incluso si todavía no está independizado.
En Aurora Grupo Inmobiliario, contamos con más de 17 años de experiencia acompañando a las familias a encontrar el hogar de sus sueños, donde tendrán el máximo confort y la seguridad que buscaban. Si tienes alguna consulta sobre alguno de nuestros proyectos, no dudes en comunicarte con nosotros a través de nuestro formulario de contacto.
